Tienes un contrato indefinido. Cobras 2.800 € al mes. Has conseguido ahorrar 50.000 € y nunca has dejado de pagar un recibo.
Solicitas una hipoteca convencido de que tienes un buen perfil.
Pero el banco te dice que no.
Mientras tanto, un compañero de trabajo con un sueldo inferior consigue financiar la compra de su vivienda sin grandes dificultades.
¿Cómo es posible que una persona con menos ingresos consiga una hipoteca y otra con mayor salario sea rechazada?
La explicación está en algo que muchas personas desconocen: los bancos no conceden hipotecas únicamente por el dinero que ganas.
Detrás de cada aprobación existe un análisis de riesgos que estudia tu situación económica, tu comportamiento financiero, tus obligaciones actuales y tu capacidad para devolver el préstamo durante los próximos 20 o 30 años.
Y hay factores que pueden parecer insignificantes, como una financiación pendiente de 150 € mensuales o un cambio reciente de trabajo, que pueden modificar el resultado de una solicitud.
Pero también hay buenas noticias.
Entender qué mira realmente un banco antes de aprobar una hipoteca permite preparar mejor tu expediente, anticipar problemas y evitar errores que pueden costarte la financiación.
Vamos a entrar en la lógica bancaria y explicar qué ocurre realmente cuando solicitas una hipoteca.
¿Qué analiza un banco para aprobar una hipoteca?
Respuesta rápida
Antes de conceder una hipoteca, el banco analiza la solvencia del solicitante, sus ingresos presentes y previsibles, estabilidad laboral, deudas, ahorro, gastos, historial crediticio y características del inmueble.
El objetivo es determinar si el cliente podrá devolver el préstamo durante toda su duración.
No se trata únicamente de comprobar si hoy puedes pagar una cuota.
La entidad necesita evaluar el riesgo de que dejes de hacerlo en el futuro.
De hecho, la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, obliga a las entidades a evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario antes de formalizar el préstamo.
Por tanto, la concesión de una hipoteca no debería basarse exclusivamente en el valor de la vivienda utilizada como garantía.
La capacidad de devolución es fundamental.
Los 10 criterios que estudian los bancos antes de conceder una hipoteca
Aunque cada entidad tiene su propia política de riesgos, estos son los factores que habitualmente tienen mayor importancia.
1. Tus ingresos: no importa solo cuánto ganas, sino cómo lo ganas
El salario es uno de los primeros elementos que estudia el banco.
Pero existe una diferencia importante entre tener ingresos elevados y demostrar que esos ingresos son estables.
Imagina dos perfiles:
Perfil A
- Ingresos netos: 3.500 € mensuales.
- Actividad profesional iniciada hace seis meses.
- Ingresos variables.
- Sin trayectoria previa demostrable en esa actividad.
Perfil B
- Ingresos netos: 2.700 € mensuales.
- Contrato indefinido.
- Ocho años de antigüedad laboral.
- Sin deudas.
Aunque el primer solicitante gana más, el segundo podría transmitir mayor estabilidad a determinadas entidades.
Eso no significa que el banco vaya a preferirlo siempre.
Significa que el origen y la continuidad de los ingresos pueden ser tan importantes como su importe.
¿Qué ingresos tiene en cuenta el banco?
Dependiendo de la entidad y de las circunstancias, pueden estudiarse:
- Nóminas.
- Ingresos profesionales.
- Rendimientos de actividades económicas.
- Pensiones.
- Ingresos recurrentes por alquileres.
- Otros ingresos justificados.
Sin embargo, no todos se computan necesariamente de la misma manera.
Por ejemplo, una prima extraordinaria o una comisión comercial variable puede recibir un tratamiento distinto al de una nómina fija.
Por eso, cuando alguien pregunta cuánto debe ganar para conseguir una hipoteca, la respuesta nunca debería limitarse a una cifra.
2. Tu estabilidad laboral y trayectoria profesional
¿Es imprescindible tener un contrato indefinido para conseguir una hipoteca?
No.
Pero la estabilidad laboral puede facilitar el análisis de solvencia.
Los bancos suelen estudiar:
- Tipo de contrato.
- Antigüedad en la empresa.
- Continuidad laboral.
- Sector profesional.
- Evolución de los ingresos.
- Situación profesional de todos los titulares.
Un trabajador que acaba de cambiar de empresa puede tener un excelente salario, pero quizá necesite aportar más información para justificar la estabilidad de su nueva situación.
Por otro lado, una persona con contratos temporales recurrentes dentro de un sector consolidado puede presentar una trayectoria profesional estable.
No existe una única fórmula válida para todos los trabajadores.
¿Y si soy autónomo?
Ser autónomo no significa automáticamente tener menos posibilidades de conseguir financiación.
Pero el análisis puede ser diferente.
Las entidades pueden solicitar declaraciones fiscales, información sobre la actividad y documentación que permita comprobar la estabilidad de los ingresos.
Un autónomo con varios ejercicios positivos y una actividad consolidada puede presentar un perfil hipotecario sólido.
Lo importante es demostrar que el negocio genera ingresos suficientes y sostenibles.
3. Tu ratio de endeudamiento: una de las cifras más importantes
Aquí entramos en uno de los indicadores que más pueden condicionar una aprobación.
El ratio de endeudamiento relaciona tus obligaciones financieras mensuales con tus ingresos.
Como referencia orientativa, suele utilizarse una proporción del 30-35 % de los ingresos netos para el conjunto de las deudas.
Pero cada entidad puede aplicar criterios diferentes y valorar también otros gastos y circunstancias.
Ejemplo: ganas 3.000 € mensuales
Si utilizamos el 35 % como referencia:
3.000 € × 35 % = 1.050 €
Ese sería un margen mensual orientativo para todas tus cuotas de deuda.
Ahora imaginemos que tienes:
- Préstamo del coche: 280 €.
- Préstamo personal: 170 €.
Total de obligaciones actuales:
450 € mensuales.
Si restamos esas deudas:
1.050 € − 450 € = 600 €
Tu margen orientativo para la nueva hipoteca se reduciría a 600 € mensuales.
Y aquí aparece una situación muy habitual.
Una persona puede tener un salario razonable y, sin embargo, ver limitada su financiación por pequeños préstamos acumulados. Por eso, antes de buscar vivienda, conviene calcular cuánta hipoteca me puedo permitir en función de mis ingresos, deudas y capacidad real de pago.
¿Puede una deuda de 150 € hacer que me rechacen una hipoteca?
Puede influir, especialmente cuando tu capacidad de endeudamiento está cerca del límite admitido por la entidad.
Por eso conviene revisar los préstamos existentes antes de presentar la solicitud.
En ocasiones, cancelar una deuda puede mejorar el perfil.
Pero no siempre es recomendable hacerlo si supone utilizar los ahorros que necesitas para la entrada y los gastos de compra.
Hay que estudiar ambas variables conjuntamente.
4. Tu historial crediticio: qué deudas aparecen a tu nombre
El banco necesita saber qué compromisos financieros tienes y cómo los estás atendiendo.
Para ello puede consultar información crediticia y registros relacionados con posibles impagos.
Uno de los sistemas más importantes es la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE).
¿Qué es la CIRBE?
La CIRBE es una base de datos gestionada por el Banco de España que recoge información sobre riesgos crediticios declarados por las entidades.
Permite conocer determinadas obligaciones financieras que mantiene una persona.
No debe confundirse con una lista de morosos.
Aparecer en la CIRBE no significa que hayas dejado de pagar tus préstamos.
Una persona que tiene una hipoteca o determinados créditos puede figurar en ella sin haber tenido ningún problema de pago.
Lo relevante es la información que refleja sobre su endeudamiento.
¿Qué ocurre si estoy en ASNEF?
La existencia de incidencias de impago puede dificultar seriamente la aprobación.
Sin embargo, cada situación requiere comprobar la naturaleza de la deuda, su estado y la información que aparece en los registros.
Antes de solicitar una hipoteca, conviene revisar y resolver cualquier incidencia incorrecta o pendiente.
5. Tus ahorros: cuánto dinero puedes aportar a la compra
Los bancos también estudian el ahorro disponible.
No solamente porque normalmente necesitarás aportar parte del precio de la vivienda, sino porque tus ahorros pueden aportar información sobre tu situación patrimonial y capacidad financiera.
En una operación convencional de vivienda habitual, es frecuente utilizar como referencia una financiación cercana al 80 %.
Pero eso no significa que todas las operaciones se estructuren exactamente igual.
Ejemplo: vivienda de 250.000 €
Si la entidad financia el 80 % del precio:
Hipoteca: 200.000 €.
Entrada: 50.000 €.
A esa entrada hay que sumar impuestos y gastos.
Ahora imagina que dispones de exactamente 50.000 €.
Aunque puedas afrontar la entrada, todavía necesitarías dinero adicional para completar la compra.
Por eso tener el 20 % ahorrado no significa automáticamente estar preparado para comprar una vivienda.
¿Es mejor tener más ahorros?
Una aportación inicial mayor puede reducir el importe solicitado y mejorar determinados indicadores de riesgo.
Sin embargo, tampoco conviene utilizar toda la liquidez disponible.
Conservar un colchón financiero después de comprar puede ser importante para afrontar imprevistos.
6. La edad y el plazo de devolución
La edad influye principalmente en la duración posible del préstamo y en la evaluación de ingresos futuros.
Imagina dos personas:
Una tiene 30 años.
Otra tiene 58.
Ambas quieren solicitar una hipoteca a 30 años.
Aunque tengan ingresos similares, la entidad puede analizar las operaciones de manera diferente.
¿Por qué?
Porque una parte importante del préstamo del segundo solicitante podría continuar pendiente después de su jubilación.
La normativa exige considerar los ingresos previsibles durante la vida del préstamo, incluidos los que puedan recibirse tras la jubilación cuando corresponda.
Por eso la edad no debe interpretarse únicamente como un número.
Está relacionada con la capacidad futura de devolución.
¿Existe una edad máxima legal para pedir una hipoteca?
No hay una edad máxima universal de concesión aplicable a todas las entidades.
Los bancos pueden establecer límites comerciales y de riesgo relativos a la edad al vencimiento.
Por eso conviene estudiar el plazo que realmente puede encajar con cada perfil.
7. La tasación de la vivienda
Muchas personas creen que, si el banco considera que tienen un buen perfil, la hipoteca está prácticamente aprobada.
Pero falta otra pieza fundamental:
la vivienda que quieren comprar.
La entidad necesita valorar el inmueble que servirá como garantía.
Para ello se realiza una tasación hipotecaria.
¿Qué ocurre si la tasación es inferior al precio de compra?
Imagina que acuerdas comprar una vivienda por 250.000 €.
Esperas conseguir una hipoteca de 200.000 €.
Pero la tasación resulta ser de 220.000 €.
Si el banco limita la financiación al 80 % del valor de tasación, el importe máximo por ese criterio sería:
176.000 €.
Esto significa que podrías necesitar aportar mucho más dinero del que habías calculado.
La tasación no determina por sí sola la aprobación, pero puede modificar considerablemente la operación.
8. El porcentaje de financiación solicitado
No es lo mismo pedir una hipoteca del 60 % que una del 95 %.
Cuanto mayor sea el porcentaje financiado, menor será la aportación inicial del comprador y mayor la exposición crediticia de la entidad, manteniendo iguales las demás condiciones.
Por eso una operación con financiación elevada puede requerir un análisis especialmente cuidadoso.
¿Es más difícil conseguir una hipoteca del 90 %?
Puede serlo, dependiendo del banco y del perfil.
Algunas entidades estudian operaciones superiores al 80 % bajo determinadas circunstancias. Si necesitas una hipoteca del 90 % o 100 %, es importante conocer los requisitos, las alternativas disponibles y qué perfiles tienen más posibilidades de conseguirla.
También existen mecanismos públicos de aval para compradores que cumplen requisitos específicos.
Pero es importante no confundir una posibilidad de financiación con una aprobación garantizada.
9. Tus gastos y compromisos familiares
Dos personas con el mismo salario no necesariamente tienen la misma capacidad económica.
Imagina:
Solicitante A
Ingresos: 3.000 €.
Sin hijos.
Sin préstamos.
Gastos familiares moderados.
Solicitante B
Ingresos: 3.000 €.
Dos hijos.
Préstamo del coche.
Otros compromisos económicos recurrentes.
Aunque ambos cobran lo mismo, su margen disponible puede ser diferente.
La entidad debe analizar los gastos y compromisos que resulten relevantes para evaluar la capacidad de devolución.
Esto no significa que tener hijos sea un motivo automático de rechazo.
Significa que la situación económica del hogar debe estudiarse de forma completa.
10. La política de riesgos de cada banco
Este es uno de los factores menos conocidos.
Y probablemente uno de los más importantes cuando una solicitud aparentemente viable termina rechazada.
No todos los bancos valoran de la misma manera un mismo perfil hipotecario.
Una entidad puede tener mayor disposición a estudiar determinados perfiles profesionales.
Otra puede aplicar criterios más restrictivos respecto al endeudamiento.
Otra puede limitar determinados porcentajes de financiación.
Y otra puede considerar que una operación no encaja con sus políticas comerciales o de riesgo.
Por eso una respuesta negativa no significa necesariamente que todas las entidades vayan a responder igual.
Sin embargo, tampoco significa que siempre exista un banco dispuesto a aprobar cualquier operación.
La clave está en identificar si el rechazo responde a un problema que puede corregirse o a una situación financiera que realmente hace desaconsejable asumir la deuda.
¿Qué pesa más para un banco: el sueldo, los ahorros o la estabilidad laboral?
Respuesta rápida
No existe una ponderación universal. Los bancos realizan una evaluación conjunta de solvencia y riesgo, por lo que ingresos, estabilidad, ahorro, endeudamiento y características del préstamo se analizan de forma relacionada.
Una persona puede tener un sueldo elevado, pero demasiadas deudas.
Otra puede disponer de mucho ahorro, pero ingresos insuficientes.
Y una tercera puede presentar ingresos moderados, pero una situación laboral y financiera muy estable.
Lo importante es cómo encajan todas las piezas.
Tres perfiles con el mismo sueldo y resultados potencialmente distintos
| Característica | Perfil A | Perfil B | Perfil C |
|---|---|---|---|
| Ingresos netos | 3.000 € | 3.000 € | 3.000 € |
| Situación laboral | Indefinido estable | Autónomo reciente | Indefinido estable |
| Deudas mensuales | 0 € | 250 € | 600 € |
| Ahorros | 75.000 € | 30.000 € | 55.000 € |
| Lectura orientativa | Perfil más sólido en estos indicadores | Requiere estudiar estabilidad y ahorro | Endeudamiento más exigente |
Ejemplos hipotéticos. No representan decisiones de aprobación reales.
Los tres tienen el mismo sueldo.
Pero no presentan el mismo riesgo.
Por eso utilizar únicamente una calculadora basada en ingresos puede generar expectativas equivocadas.
¿Qué ocurre realmente cuando entregas la documentación al banco?
Aunque el procedimiento varía según la entidad, el estudio hipotecario suele atravesar varias fases.
Primera fase: análisis económico
La entidad recopila información sobre ingresos, deudas, ahorro y situación laboral.
Aquí puede realizar una primera valoración de viabilidad.
Segunda fase: comprobación documental
Se contrastan los datos facilitados mediante nóminas, declaraciones fiscales, extractos y otros justificantes.
Tercera fase: análisis de riesgos
La entidad aplica sus criterios internos para determinar si la operación resulta aceptable.
Cuarta fase: valoración del inmueble
Se comprueba la garantía inmobiliaria, incluida la tasación correspondiente.
Quinta fase: decisión y condiciones
Si la operación se considera viable, la entidad puede formular su oferta hipotecaria.
En las operaciones sujetas a la Ley 5/2019, la información personalizada debe facilitarse mediante la FEIN con la antelación legalmente establecida.
Es importante distinguir entre una valoración inicial favorable y una aprobación definitiva.
Que te digan que una hipoteca parece viable no significa que ya esté concedida.
¿Cuánto tarda un banco en aprobar una hipoteca?
No existe un plazo universal.
La duración depende de factores como:
- Complejidad del expediente.
- Documentación disponible.
- Criterios de la entidad.
- Tasación.
- Características del inmueble.
- Necesidad de aclaraciones adicionales.
Una solicitud sencilla y bien documentada puede avanzar con mayor agilidad que otra que requiere justificar ingresos variables, resolver incidencias o completar documentación.
Por eso preparar el expediente antes de solicitar financiación puede ahorrar tiempo y evitar problemas.
¿Qué significa que una hipoteca esté preaprobada?
Una preaprobación suele representar una valoración inicial favorable basada en determinada información económica.
Pero su alcance concreto depende de la entidad.
No debe confundirse con una oferta vinculante ni con la formalización definitiva del préstamo.
Antes de entregar arras, conviene conocer qué comprobaciones quedan pendientes y qué consecuencias tendría no conseguir la financiación.
¿Puede un banco rechazar una hipoteca después de haber dicho que era viable?
Pueden aparecer circunstancias nuevas que afecten a la evaluación.
El Banco de España señala que las entidades deben actuar con diligencia y evitar generar falsas expectativas de financiación.
Cuando una operación ya ha sido evaluada favorablemente, una posterior denegación debe responder a circunstancias justificadas conforme a la política de riesgos de la entidad.
Por eso es importante no interpretar una conversación comercial o una simulación inicial como una aprobación definitiva.
¿Qué hacer si el banco considera que tu perfil tiene demasiado riesgo?
Lo primero es identificar el problema.
No siempre conviene solicitar inmediatamente otra hipoteca en una entidad diferente.
Si la dificultad está en tu nivel de endeudamiento, por ejemplo, puede ser necesario reducir préstamos.
Si el problema está en la falta de ahorro, quizá debas ajustar el presupuesto o estudiar alternativas de financiación.
Si existe una cuestión documental, puede resolverse preparando correctamente el expediente.
Y si el perfil es viable pero no encaja con la política de una entidad, puede tener sentido estudiar otras opciones.
¿Puedo pedir al banco que me explique por qué ha rechazado mi hipoteca?
Puedes solicitar explicaciones.
Sin embargo, no existe una obligación general de comunicar todos los motivos de una denegación, aunque hay supuestos específicos en los que deben facilitarse determinadas explicaciones, como los relacionados con consultas a bases de datos.
Por eso es importante contar con información suficiente para entender qué puede estar dificultando la operación.
¿Cómo preparar tu expediente para superar el análisis de riesgos?
Conocer los criterios que utiliza el banco es el primer paso. El siguiente es saber cómo preparar tu perfil para que aprueben la hipoteca, mejorar tu situación financiera y presentar una solicitud que refleje correctamente tu solvencia. Antes de solicitar financiación conviene revisar varios aspectos.
Tus ingresos: asegúrate de poder justificarlos adecuadamente.
Tus deudas: calcula cuánto pagas cada mes y cómo afectan a tu capacidad hipotecaria.
Tus ahorros: comprueba que puedes afrontar la entrada y los gastos.
Tu documentación: reúne los justificantes necesarios y verifica que están actualizados.
La vivienda: revisa su situación y evita comprometerte sin estudiar la financiación.
Tu presupuesto: determina qué cuota puedes asumir cómodamente.
No se trata de aparentar una solvencia que no tienes.
Se trata de presentar de manera clara y completa tu situación económica real.
¿Puede un asesor hipotecario mejorar las posibilidades de aprobación?
Un asesor hipotecario experto puede ayudarte a analizar tu perfil, detectar posibles obstáculos, preparar la documentación y buscar entidades cuyas condiciones encajen con tu situación.
Pero conviene ser precisos.
Ningún asesor puede garantizar que un banco apruebe una hipoteca.
La decisión corresponde a la entidad financiera.
Lo que sí puede hacer un profesional es ayudarte a evitar errores de planteamiento, comprender los criterios de financiación y negociar alternativas.
¿Cómo trabaja Hipoteclick antes de presentar una hipoteca al banco?
En Hipoteclick creemos que una buena operación empieza mucho antes de solicitar una oferta.
Por eso, el primer paso es conocer tu situación.
Analizamos tus ingresos, tu ahorro, tus obligaciones financieras y las características de la vivienda que quieres comprar.
Después estudiamos qué financiación podría resultar adecuada y qué aspectos de tu expediente conviene preparar o aclarar.
Solo entonces tiene sentido valorar alternativas bancarias.
Porque no se trata de conseguir un sí a cualquier precio.
Se trata de encontrar una hipoteca que responda a tus necesidades y que puedas mantener con tranquilidad.
No buscamos únicamente que puedas comprar una casa. Queremos ayudarte a financiarla correctamente.
Preguntas frecuentes sobre los criterios de aprobación de una hipoteca
¿Qué es lo primero que mira un banco para conceder una hipoteca?
La entidad estudia la solvencia global del solicitante, especialmente su capacidad de devolución, ingresos, obligaciones financieras y estabilidad económica.
¿Cuánto tengo que ganar para que me aprueben una hipoteca?
No existe un sueldo mínimo universal. Depende del importe solicitado, plazo, interés, otras deudas y circunstancias personales.
¿Qué porcentaje de endeudamiento acepta un banco?
Como referencia orientativa suele utilizarse el 30-35 % de los ingresos netos para el conjunto de las deudas, aunque los criterios concretos pueden variar.
¿Qué consulta el banco en la CIRBE?
Información sobre determinados riesgos crediticios declarados por las entidades, como préstamos y otras obligaciones financieras.
¿Estar en la CIRBE es malo?
No. La CIRBE no es una lista de morosos. Tener préstamos declarados no significa haber incumplido tus pagos.
¿Puede un banco rechazarme aunque tenga contrato indefinido?
Sí. El contrato indefinido es solo uno de los factores estudiados. También se analizan deudas, ingresos, ahorro y características de la operación.
¿Influye cambiar de trabajo antes de pedir una hipoteca?
Puede influir en la evaluación de estabilidad, dependiendo de la nueva situación profesional y de los criterios de la entidad.
¿Puedo conseguir una hipoteca siendo autónomo?
Sí. La entidad estudiará la trayectoria de la actividad, ingresos demostrables y capacidad de devolución.
¿Influye tener hijos en la aprobación?
La entidad puede considerar los gastos y compromisos familiares dentro del análisis económico, pero tener hijos no implica automáticamente una denegación.
¿Qué ocurre si la tasación sale baja?
Puede reducir el importe que el banco esté dispuesto a financiar y obligarte a aportar más dinero.
¿Puede el banco aprobarme una hipoteca del 90 %?
Algunas entidades estudian financiaciones superiores al 80 % en determinadas circunstancias, pero no existe una aprobación garantizada.
¿Qué pasa si ya tengo un préstamo del coche?
Su cuota se tendrá en cuenta dentro de tus obligaciones financieras y puede reducir tu capacidad para asumir una hipoteca.
¿Cuánto tarda el estudio de riesgos de una hipoteca?
Depende de la entidad, la documentación y la complejidad de la operación. No existe un plazo único aplicable a todos los bancos.
¿Qué significa tener una hipoteca preaprobada?
Generalmente significa que existe una valoración inicial favorable, pero todavía pueden quedar comprobaciones y condiciones pendientes.
¿Si un banco me rechaza la hipoteca, me la rechazarán todos?
No necesariamente. Las entidades tienen criterios diferentes, aunque todas deben evaluar adecuadamente la solvencia del solicitante.
La hipoteca no empieza cuando el banco dice que sí
Empieza mucho antes.
Cuando calculas cuánto puedes pagar.
Cuando revisas tus deudas.
Cuando organizas tus ahorros.
Cuando preparas tu documentación.
Y cuando comprendes qué puede valorar una entidad antes de decidir si te presta cientos de miles de euros.
Porque el banco no está evaluando únicamente tu sueldo.
Está evaluando tu capacidad para asumir una deuda durante una parte importante de tu vida.
Y cuanto mejor conozcas esos criterios, mejor podrás preparar tu solicitud y tomar decisiones financieras.
En Hipoteclick te ayudamos a analizar tu perfil, estudiar tus posibilidades y negociar alternativas hipotecarias adaptadas a tu situación.
Porque conseguir una hipoteca es importante.
Pero conseguirla con unas condiciones adecuadas y entendiendo cada paso es todavía más importante.
